L'immobilier ne vaut que par son usage. Si les usages changent, les valeurs changent.
Renégocions vos loyers d'immobilier d'entreprise
Bailexpert, une société d'experts immobiliers spécialisés dans la réduction du loyer pour les locataires de bureaux et de locaux industriels, essentiellement en Île-de-France. Xavier Rossignol, président fondateur de Bailexpert présente cette activité, assez peu connue, que la crise sanitaire vient de placer sous les feux de l'actualité. Pour lui, le "juste montant" d'un loyer est plus que jamais en lien avec la localisation géographique et le niveau technique de l'immeuble. Le développement de nouveaux usages en matière d'immobilier d'entreprise redistribue les cartes...
Bailexpert est composé d'une équipe de cinq experts immobiliers. L'activité est essentiellement centrée sur les bureaux et les locaux industriels, hors fonds de commerce. En 2016, nous nous sommes orientés vers la réduction de loyers pour le compte de locataires de bureaux ou de locaux industriels.
Des prix de loyers sur-évalués
A l'époque, nous avions constaté qu'en Île-de-France, beaucoup de locaux d'entreprises souffraient d'une certaine obsolescence, ce qui entraînait une explosion des charges. Dans les Hauts-de-Seine, le quartier de La Défense en est une parfaite illustration. Beaucoup d'immeubles sont vieillissants et de moins en moins aux normes, mais malheureusement cela n'était pas répercuté à la baisse pour le locataire voir même l'inverse. Les prix ont continué à augmenter.
Nous obtenons 20 à 30% d'économies sur les loyers pratiqués
Concrètement, grâce à un système de veille très au point, nous repérons les situations locatives à l'approche de l'expiration des baux commerciaux. Nous savons donc si les loyers acquittés par un locataire sont au-dessus, ou en-dessous, du marché.
Pour ce bien immobilier, nous établissons alors une véritable étude des valeurs locatives à laquelle nous ajoutons une étude technique qui nous permet d'évaluer la qualité des locaux. Nous nous déplaçons dans les entreprises pour faire l'audit technique des bâtiments. Nous estimons s'ils sont aux normes, au goût du jour...
Nous arrivons ainsi à quantifier les travaux à entreprendre pour les mettre à niveau. Nous analysons également les différentes clauses du bail de location. Notre rapport fait au minimum 60 pages.
La seule expertise valable se fonde sur la comparaison. Nous travaillons par ailleurs sur un critère assez fort, la "dureté du marché", représenté, dans une zone géographique, par le délai moyen nécessaire pour relouer des locaux. Grâce à cet argument, le bailleur, une grosse foncière privée ou un institutionnel, sait qu'il vaut mieux trouver un accord acceptable.
Pour obtenir une estimation gratuite afin de savoir si vous payez le juste prix, vous pouvez me contacter par email
Nous replaçons le bien au niveau du marché
Dans la négociation avec les bailleurs, nous replaçons simplement le bien au niveau du marché. Dans notre argumentaire, nous estimons que le bailleur va relouer dans les six mois. On met en avant l'impact d'un éventuel congé pour le bailleur comme pour le locataire.
Le nouveau loyer que nous proposons pour le locataire en place est le même que celui qu'un futur locataire paierait s'il devait reprendre les locaux. Cette notion de "dureté du marché" est essentielle.
Selon le type de locaux, en moyenne, le gain pour le locataire est aujourd'hui entre 20 % et 25 %. Sur des locaux industriels où l'offre est très importante, nous pouvons faire mieux encore.
Une rémunération grâce aux économies
Contrairement aux autres experts qui facturent des missions avec des honoraires, chez Bailexpert, notre rémunération est calculée uniquement sur un pourcentage des économies générées la première année. Nous facturons de façon bienveillante, en quatre fois : 25 % à l'accord écrit du bailleur, et trois fois 25 % au moment des futurs appels des loyers trimestriels. Il y a donc un constat d'économie immédiat.
Mise en place d'un avenant des baux commerciaux ?
C'est le locataire qui a le dernier mot. Nous avons un mandat de ce dernier pour renégocier les conditions de location. Notre intervention aboutit soit à un avenant au bail, soit à la signature d'un nouveau bail.
Néanmoins, la négociation n'est pas à sens unique. Nous ne sommes pas là pour baisser le loyer et tuer le bailleur. La contrepartie est présente. C'est souvent un réengagement de trois ou six ans. Le bailleur est donc tout à fait à l'écoute.
Quand envisager de renégocier son bail ?
Il y a la date couperet pour éventuellement donner congé, au plus tard six mois avant la fin de la triennale. L'idée est de négocier 8 à 9 mois avec la fin de cette date couperet. Idéalement, nous intervenons durant la deuxième ou la troisième triennale. Cela paraît difficile de renégocier en première triennale, alors que des franchises ont généralement été accordées. Avec la crise provoquée par la Covid-19, nous pouvons intervenir à n'importe quel moment. En réalité, nous vivons actuellement un choc systémique. Aujourd'hui, nous ne faisons plus d'homéopathie. Nous sommes plutôt dans la médecine de guerre.
Covid-19 = Télétravail = diminution des surfaces utiles ?
Le marché est totalement faussé actuellement. Nous avons en référence des études réalisées et publiées, en général, par les grands commercialisateurs, à travers notamment le GIE Immostat. Ces intervenants sont tout à fait en phase avec le marché, mais leurs principaux clients sont les bailleurs, pas les locataires.
Des études récentes nous montrent que les loyers continuent à augmenter, que le neuf, en bureaux, progresse de 2,8 % et de 3,8 % pour les locaux de deuxième main. Tout cela est totalement utopique, puisque la seule référence prise en compte est le loyer facial. Bailexpert travaille sur le loyer économique réel. Nous savons qu'actuellement, la différence entre le loyer facial et le loyer économique a dépassé les 20 %.
Certaines zones subissent plus intensément la crise, comme les bureaux de La Défense où l'on atteint "officiellement" des baisses de 26 %.
Par exemple, nous avons vu passer une grosse opération, avec un utilisateur important, qui s'était ré-engagé pour neuf ans fermes sur 12 000 m2. Le loyer facial est resté à 400 euros par mètre carré, par an. Ce qui n'est pas dit, c'est que le locataire a obtenu quatre mois de franchise par année d'engagement. Ce qui, en réalité, correspond à une baisse d'un tiers.
Autre symptôme de cette crise, les honoraires de commercialisation sont en théorie de 30 % du loyer annuel, 15 % acquittés par le bailleur et 15 % par le preneur. Aujourd'hui, les institutionnels et les grands propriétaires de bureaux de La Défense payent beaucoup plus pour avoir des candidats. Ces honoraires sont à présent de 15 % pour le preneur et de 30 à 40 % côté bailleur.
Le télétravail a également une influence sur les prix pratiqués
Avec la crise sanitaire, les salariés ont aujourd'hui une nouvelle approche du bureau, avec le développement du télétravail et du coworking.
Un autre phénomène arrive qui va rendre obsolètes de nombreux immeubles en termes d'usage. C'est le bien-être dans les bureaux et toutes les normes environnementales avec les immeubles à basse consommation. Le risque sanitaire ajoute d'autres critères comme de grandes hauteurs sous plafond, une ventilation performante, des espaces verts... Certains immeubles qui sont construits actuellement ne sont déjà plus aux normes.
Aujourd'hui, les entreprises locataires ne se contentent plus d'une baisse de loyers, elles souhaitent aussi réduire leur surface louée. Nous vivons conjointement un changement de marché et d'usages.
Pour obtenir une estimation gratuite afin de savoir si vous payez le juste prix, vous pouvez me contacter par email : florent@bailexpert-france.fr
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