Immobilier de bureau : une fiscalité spécifique à maitriser !

Le présent article propose un descriptif succinct de la fiscalité applicable aux bureaux tout au long de la vie de l'investissement et détenus par des propriétaires soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) : acquisition, construction, détention et cession.

Quelles conséquences fiscales à l'acquisition

a) Droits de mutation

L'acquisition de bureaux donne lieu à l'application des droits de mutation à titre onéreux dont le taux dépend de la nature de l'immeuble :

• 5.80665% pour un immeuble achevé depuis plus de 5 ans ; ou
• 0.71498% pour un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ou un terrain à bâtir.

Ces droits peuvent être réduits à (i) 0.71498% si l'acquéreur prend un engagement de revendre le bien sous 5 ans voire à (ii) 125€ si l'acquéreur prend un engagement de réaliser des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf dans un délai de 4 ans.

Une taxe additionnelle de 0,6% est perçue sur les acquisitions de bureaux achevés depuis plus de 5 ans situés en Ile-de-France.

La contribution de sécurité immobilière de 0,1% et les émoluments notariés de 0,799% sont également dus.

b) TVA

La vente de bureaux achevés depuis moins de 5 ans est soumise de plein droit à la TVA au taux de 20%. Ceux achevés depuis plus de 5 ans sont exonérés de TVA sauf option du vendeur pour la TVA sur la vente. La TVA est récupérable si les locaux sont loués en TVA.

La TVA déduite sur l'acquisition ou sur travaux est acquise après 20 ans. Des régularisations de TVA par vingtième sont opérées en cas de cession non soumise à TVA avant cette date.

Un régime de dispense de TVA s'applique obligatoirement si l'immeuble est loué en TVA et inscrit en actif immobilisé par le vendeur et l'acquéreur qui reprend l'activité locative.

La récupération de la TVA n'est permise par l'administration et la jurisprudence pour les marchands de biens qu'au moment de la revente soumise à TVA (nécessitant parfois une option lors de la revente). Une récupération anticipée devrait être possible après 12 mois de location soumise à TVA dans le cas de locaux achevés depuis plus de 3 ans.

Quelle fiscalité à la construction

Pendant la période de construction, le local rendu impropre à toute utilisation est assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Pendant cette période, la taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage et les surfaces de stationnement en Ile-de-France (TSBCE) est due sans possibilité d'exonération si les locaux étaient déjà des bureaux avant les travaux.

A l'achèvement, s'applique une exonération de 40 % de la base imposable de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans.

La taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage en Ile-de-France (TCB) est due lors de la construction de bureaux situés en Ile-de-France ou d'un changement d'usage. Elle est due par le propriétaire à la date de délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager ou, à défaut, celle du début des travaux ou du changement d'usage des locaux. La TCB est assise sur la surface de bureaux créée (opérations de construction) ou celle qui excède la surface de bureaux initiale (opérations de reconstruction ou de réhabilitation). Le tarif varie de 53,31 € à 426,3 € par m² en 2022 en fonction de la localisation.

La TCB ayant été précédemment acquittée au titre d'un autre usage est imputable sur la TCB due lors de la transformation des locaux en bureaux.

Une taxe d'aménagement est perçue sur lors de la construction de bureaux avec un taux comprenant 3 composantes, communale (entre 1% et 5%), départementale (limitée à 2,5%) et une propre à l'Ile-de-France (limitée à 1%).

Des règles spécifiques pendant la période de détention

1) Taxation des loyers

Les loyers imposables à l'IS au taux de 25% et à la contribution sociale de 3.3% assise sur l'IS dû excédent 763 000€. En cas de détention de bureaux à travers une SCI transparente, la détermination du résultat imposable se fait au niveau de la SCI et l'imposition au niveau des associés en fonction de leur nature.

Les revenus tirés de la location nue de bureaux sont soumis à la contribution sur la valeur ajoutée (CVAE) dont le taux maximum est de 0.75%.

La location nue de bureaux est soumise à la TVA sur option. A défaut d'option, la contribution sur les revenus locatifs (CRL) est due au taux de 2.5% sur les recettes nettes des immeubles de plus de 15 ans.

2) Taxes immobilières

Les bureaux font partie des locaux professionnels évalués selon la méthode de la valeur locative cadastrale déterminée par secteur et par nature d'immeuble pour les besoins de la taxe foncière.

La TSBCE est due à raison des bureaux situés en Ile-de-France, mais également leurs dépendances immédiates et indispensables (salles de réunion, de photocopie ou de reprographie, de saisie informatique, de documentation, les réserves immédiates, les vestiaires du personnel, les fumoirs et sanitaires). Les parties communes (si occupants multiples) et les locaux techniques sont exclus de la taxe. Les surfaces de stationnement annexées aux bureaux sont soumises à la TSBCE si leur surface totale dépasse 500 m². Le tarif est compris entre 5,26 € et 23,67 € par m² en 2022 pour les bureaux (et entre 0,75 € et 2,67 € pour les parkings en 2022) en fonction de la localisation. Elle n'est pas déductible de l'IS.

Une taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement en Ile-de-France (TASS) s'applique en sus de la TSBCE (sur les mêmes espaces de stationnement) avec tarif compris entre 1,34 € et 4,57 € par m² en 2022.

La taxe foncière, la TSBCE et la TASS peuvent être refacturées au locataire.

Les personnes morales françaises ou étrangères sont soumises à une taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles détenus directement ou indirectement en France. Il existe de nombreux cas d'exonération dont le dépôt annuel d'une déclaration avec mention d'informations sur (i) l'immeuble, (ii) l'entité interposée et (ii) les actionnaires de l'entité concernée.

Subtilités fiscales à la revente

Les plus-values réalisées lors de la cession de bureaux sont soumises à l'IS au taux de droit commun. Ce taux est réduit de 19% en cas de cession jusqu'au 31 décembre 2023, d'un local à usage de bureaux si le cessionnaire le transforme en local à usage d'habitation dans les quatre ans suivant l'acquisition.

Les mêmes règles qu'à l'acquisition pour les droits de mutation et la TVA sont applicables à la revente.

Pour en savoir plus

Christine Daric, avocat à la Cour, associée cabinet Bryan Cave Leighton Paisner. Spécialiste en fiscalité des entreprises, notamment au profit de l'industrie immobilière. Elle conseille régulièrement des fonds d'investissement, des entreprises, des investisseurs institutionnels tels que des compagnies d'assurance, des sociétés de placement immobilier ou des fonds souverains, des gestionnaires d'actifs, des promoteurs immobiliers, et des particuliers fortunés dans le cadre de leurs transactions et investissements (structuration, prévisions fiscales, quotidien, négociations, révisions fiscales, contrôles fiscaux).

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Thomas Poiret, avocat à la Cour, cabinet Bryan Cave Leighton Paisner. Thomas conseille des clients français ou étrangers, notamment des fonds d'investissements, des investisseurs institutionnels, des sociétés de placement immobilier ou des fonds souverains, des gestionnaires d'actifs, des promoteurs immobiliers, et des particuliers dans le cadre de leurs opérations et investissements immobiliers (structuration, refinancement, due-diligences fiscales, quotidien et relations avec l'administration fiscale).