Quelle forme de SCI choisir pour un investissement immobilier lucratif ?
En tant que chef des services financiers de l'entreprise, le DAF est tenu d'élaborer des politiques d'investissement rentables pour l'excédent de la trésorerie de la société. En cela, investir dans des parts de SCI constitue une excellente initiative. La SCI ou société civile immobilière donne la possibilité d'investir dans l'immobilier à plusieurs. Constituée de deux associés au minimum, qui peuvent être des personnes physiques ou morales, cette forme juridique permet de gérer les biens et en faire une source de revenus tout en bénéficiant d'une meilleure fiscalité. Avant de vous lancer, il convient de comprendre qu'il existe 5 différents types de SCI et qu'il faut en choisir un avec grande réflexion pour que votre investissement soit fructueux.
La SCI d'attribution
Parmi les différents types de sci existants, la société civile immobilière d'attribution est la plus avantageuse si vous voulez acquérir ou construire des biens immobiliers en vue de leur division par fraction. Les associés apportent leur contribution à la constitution du capital social et partagent tous les frais engagés. En contrepartie, ils obtiennent des parts de la SCI d'attribution. Particulièrement prisé des professionnels et des associations, ce type de société civile immobilière est bénéfique pour la réalisation d'un projet d'envergure tel que l'achat d'un immeuble qui sera divisé en lots par la suite. Chaque associé devient le propriétaire bailleur de la fraction du bien qui lui a été attribuée lors de la création de la SCI. Il en perçoit donc les loyers. Sur le plan fiscal, la SCI d'attribution est soumise au régime de la transparence fiscale et chaque actionnaire paie l'impôt selon la quote-part qu'il détient dans le capital social.
La SCI familiale
Comme son nom l'indique, la société civile immobilière familiale s'adresse aux membres d'une même famille souhaitant s'associer pour constituer ensemble un patrimoine immobilier et éviter sa dislocation. Bénéficiant d'une durée de vie maximum de 99 ans et à but non commercial, ce statut juridique garantit une meilleure flexibilité en termes de transmission du patrimoine familial. En pratique, les parents peuvent par exemple faire donation de la nue-propriété aux enfants afin de garder la jouissance du bien jusqu'à la succession. Les héritiers récupèrent facilement l'usufruit à leur décès, sans payer des droits particuliers. Pour éviter tout conflit, il est conseillé de faire rédiger les statuts de la SCI familiale par un notaire ou un avocat même s'il est tout à fait légal de le faire sous seing privé. Pour la fiscalité, chaque associé de la société civile immobilière est soumis à l'impôt sur le revenu.
La SCI de gestion ou de location
Cette forme juridique est destinée aux associés qui ont pour projet d'acheter et de gérer des biens immobiliers en vue de les mettre à la location. Il s'agit d'ailleurs du statut le plus apprécié des créateurs de SCI. Bien évidemment, les parts sont réparties de manière équitable entre les investisseurs en tenant compte de la participation pécuniaire de chacun. La popularité de la SCI de gestion provient en grande partie des nombreux avantages qu'elle apporte à tous les actionnaires. Notamment, tous les frais de gestion sont déductibles des revenus de la société civile immobilière pour assurer la protection du patrimoine personnel de chaque investisseur. La dénomination d'un gérant libère les associés des contraintes administratives, mais ils participent toujours à la prise de décisions importantes. Le régime fiscal de la SCI de gestion-location est également l'impôt sur le revenu.
La SCI de jouissance à temps partagé
La société civile immobilière de jouissance à temps partagé ou la multipropriété permet de partager un bien immobilier entre associés. Le temps d'utilisation se répartit de manière concertée et amiable. Ce concept est particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent avoir à disposition une résidence secondaire à un moment de l'année, comme pour les vacances. Dans la plupart des cas, chaque actionnaire a droit à une semaine d'occupation gratuite par an. En revanche, toutes les charges de copropriété, les assurances, la taxe foncière et les autres dépenses liées à la gestion et à l'entretien du bien sont partagées entre les associés. Si un actionnaire ne peut pas profiter de son droit de jouissance pendant la période qui lui est attribuée dans le contrat, il doit quand même payer sa part en ce qui concerne les frais. Il peut toutefois louer la résidence pour cette durée afin d'alléger les dépenses.
La SCI de construction-vente
Optez pour la SCI construction vente (SCCV) si vous et vos associés souhaitez construire ou acquérir un bien immobilier dans l'unique but de le revendre, que ce soit en totalité ou par fraction. Cette forme juridique vous permet donc de réaliser une plus-value. Suite à l'acquisition, vous pouvez démolir l'immeuble et bâtir une nouvelle construction et le rénover. Avec la SCCV, il est même possible d'acheter un terrain nu et d'y ériger un immeuble neuf avant de le vendre. Tout dépend de l'état du bien immobilier et de vos objectifs d'investissement. À noter que l'attribution de la propriété aux associés n'est pas possible avec cette forme de SCI. Pour finir, la société civile immobilière de construction-vente est soumise à la transparence fiscale.
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