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Maîtriser le coût fiscal immobilier de l'entreprise, mission impossible?

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+2.7% au niveau national, +5.2% sur la petite couronne parisienne...le coût fiscal médian d'un immeuble de bureau est en hausse en 2015. Les raisons sont connues, concentrons-nous donc sur les chiffres.

Maîtriser le coût fiscal immobilier de l'entreprise, mission impossible?

Le coût fiscal immobilier constitue, avec le loyer, la part prépondérante du coût d'exploitation d'un immeuble. "Le poids total de ces taxes, plus difficiles à identifier que les loyers, souvent sous-estimé par les entreprises, représente de 10 à 40 % du coût de ces loyers, selon la localisation de l'immeuble" selon Alma consulting group. Et selon le Baromètre de cette structure, le coût fiscal médian d'un immeuble de bureaux a augmenté de 2,7 % en 2015 au niveau national, avec de fortes disparités selon les territoires.

Rappel

Coût fiscal immobilier = taxe foncière (TF) + taxe d'enlèvement des ordures ménagères (Teom) + cotisation foncière des entreprises (CFE) + taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage en Ile-de-France (TSBCS)

Focus sur la région parisienne

En 2015, la progression médiane de ce coût fiscal atteint 5,2 % sur la 1ère couronne d'Ile-de-France (IdF). Et si les coûts annuels au m2 s'établissent respectivement à 38 €/m2 en région, ils montent à :

- 60 €/m2 en 1ère et 2e couronnes parisiennes;

- 77 €/m2 à Paris intra muros, hors Quartier Central des Affaires (QCA);

- et 81 €/m2 sur la seule 1ère couronne.

" La hausse de la pression fiscale locale (...) est le fruit conjugué de l'évolution des bases fiscales et des taux d'imposition (de TFPB et CFE]), ainsi que de la création de la taxe additionnelle sur les parkings en région Ile-de-France, au bénéfice du Grand Paris " commente Pascal Martinet, directeur du département Taxes d'Alma Consulting Group.

En Ile-de-France, le poids des taxes peut même atteindre, voire dépasser celui des charges d'exploitation (sécurité, eau, propreté, déchets, énergie ...). Celles-ci sont pourtant globalement en hausse, tandis que les autres charges sont plutôt en diminution, qu'il s'agisse des services (courrier, archivage, déménagement...) ou des moyens et équipements (téléphonie, fournitures, voyages ...), à l'exception des postes restauration, accueil et flotte automobile, en augmentation.

A Paris QCA, le coût global d'un immeuble de bureaux dépasse même les 1000 €/m2, avec 489 €/m2 de loyer, 136 € de taxes, 105 € de charges d'exploitation, 300 € de moyens et équipements et 75 € de services.
Conséquence logique : plus on se rapproche de Paris, plus la surface par occupant diminue. La surface nette par occupant a ainsi diminué en moyenne de 10 % au niveau national. Elle oscille à Paris entre 6 et 9 m2 par poste de travail, les espaces dits conviviaux - lounge, terrasses, salons d'échanges, salles de réunion - prenant de plus en plus le pas sur les espaces individuels.

Lyon, Bordeaux, Colombes , Neuilly, Levallois en forte hausse

Parmi les coûts fiscaux qui évoluent le plus fortement:

- en région : Lyon (+5€ à 56 €/m2) et Bordeaux (+ 3€ à 43 €/m2) ;

- en Ile-de-France : Colombes (+12€ à 74 €/m2), Clichy (+11€ à 111 €/m2) et Neuilly/Levallois (+7€ à 96 €/m2) ;

- à Paris : le 9e arrondissement (+6€ à 136 €/m2) et les Champs-Élysées (+6€ à 150 €/m2).

D'où partir ? Et pour s'implanter où ?

Imaginons, imaginons que le coût fiscal immobilier soit LE critère qui détermine l'implantation d'une entreprise.Voici quelques chiffres pour vous permettre de savoir si votre implantation actuelle est trop onéreuse et identifier les "bons plans".

En région, le coût fiscal immobilier le plus faible (20 €/m2) est à Metz et, le plus important (58 €/m2) à Nîmes ;

En Ile-de-France : Ermont dans le 95 est le bon élève avec 23 €/m2 et Clichy dans le 92, le plus fort (111 €/m2).

Le Val d'Oise et les Yvelines restent les départements les moins chers, face à la Seine-Saint-Denis et aux Hauts-de-Seine qui connaissent les coûts les plus élevés - pour Paris intra muros, les deux extrêmes sont le 4e arrondissement (54 € / m2) et les Champs-Elysées (150 €/m2).