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DossierPanorama des familles d'achats dans les services généraux

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11 - L'immobilier d'entreprise

La location ou l'achat des locaux représentent une charge importante pour les entreprises. Le point sur la situation du secteur de l'immobilier de bureaux.

Le coût des espaces de travail

> Les loyers de bureaux

Selon CBRE, spécialiste du conseil en immobilier d'entreprise, la pénurie de l'offre de qualité dans les secteurs-clés de l'Île-de-France a entraîné une hausse des valeurs locatives sur l'année 2016, qui devrait se poursuivre en 2017. Ainsi, d'après le site BureauxLocaux.com, la moyenne des loyers est de 515 euros HT/m2/an à Paris, de 350 euros HT/m2/an à Courbevoie, en Petite Couronne, et de 102 euros HT/m2/an à Cergy, en Grande Couronne. En province, la moyenne des loyers est de 170 euros HT/m2/an à Nice, de 270 euros HT/m2/an à Marseille, de 130 à 160 euros HT/m2/an à Lille, de 140euros HT/m2/an à Strasbourg ou encore de 135 à 150 euros HT/m2/an à Bordeaux.

À noter que, toujours selon BureauxLocaux.com, en raison de la baisse des taux d'intérêts, l'intérêt des entreprises pour l'achat de leurs bureaux a connu une véritable explosion en 2016: le site a constaté +60% de recherches immobilières à l'achat au 1er semestre 2016 par rapport au 1er semestre 2015.

> Les coûts d'exploitation et la consommation énergétique

Les coûts d'exploitation des bureaux sont en moyenne de 524 euros par m2 et par an, selon la publication "Les composantes des coûts d'occupation" du ministère de l'Économie et des Finances. Ce chiffre recouvre, entre autres, le loyer, les coûts d'aménagement, les coûts d'exploitation (maintenance, sécurité, nettoyage, etc.) ou encore les coûts des services aux occupants (restauration, accueil, courrier, reprographie, etc.). Le coût global d'un poste de travail en 2013 était de 924 €/m² SUBL (surface utile brute locative) ou de 16497 € HT, répartis en 44% de coûts immobiliers, 17% de coûts d'équipements et moyens, 17% de coûts de déplacement, 11% de coûts d'exploitation, 9% de coûts de services et 2% de coûts de management, toujours selon la publication du ministère.

En outre, la performance énergétique des bâtiments suscite depuis quelques années un intérêt grandissant. En France, en 2013, la consommation d'énergie finale des bâtiments de bureaux était en moyenne de 232 kWh/m2/an.

Cependant, cette performance des bâtiments pourrait être améliorée de 15% grâce à des actions de rénovation légère de l'enveloppe ou des équipements (type d'éclairage, isolation, etc.) selon Bureau Veritas. À titre de comparaison, dans le reste de l'Europe, selon Bureau Veritas, les consommations énergétiques des bâtiments de bureaux sont de l'ordre de 99 kWh/m2/an pour l Allemagne, 111 kWh/ m2/an pour l'Espagne et enfin 168 kWh/m²/an pour le Royaume-Uni.

D'autre part, toujours selon Bureau Veritas, la consommation moyenne d'eau dans les entreprises françaises est de 25 litres par occupant et par jour pour des usages standard. Des solutions simples comme la mise en place d'équipements sanitaires plus performants (chasse d'eau à double flux, réducteur de pression ou "timer" sur les robinets, etc.) pourraient réduire de 20% cette consommation d'eau

Les centres d'affaires

Venus des pays anglo-saxons, les centres d'affaires sont désormais bien implantés en France. Plus besoin de signer un bail de trois ans. Ces bureaux meublés et disposant d'un personnel d'accueil peuvent être loués pour de très courtes durées: à l'heure, à la semaine ou au mois. Dans tous les cas, le bail ne peut dépasser 23 mois. Un avantage pour les jeunes entreprises ou les filiales de grands groupes qui s'implantent sur un nouveau marché. Si les prix varient de 600 à 3000 euros par mois pour un bureau d'une personne, les centres d'affaires restent dans l'ensemble plus chers que les bureaux traditionnels. Cependant, les charges d'eau et d'électricité, la taxe immobilière ou encore l'usage du matériel (photocopieuse, fax, machine à café... ) sont compris dans le loyer. En revanche, les services de secrétariat, de reprographie ou d'affranchissement sont, en général, payants.

À chaque entreprise de faire ses comptes, en tenant compte de la flexibilité du système: ainsi, la surface louée peut varier d'un mois sur l'autre et les salles de réunion sont, en général, réglées à l'heure ou à la demi-journée.


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