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«J'ai généré du cash en créant une société civile immobilière»

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Société d'assurances mutuelles, Thélem Assurances a créé une SCI pour emprunter librement de l'argent sur les marchés et générer du cash, via l'achat de cinq immeubles parisiens. Retour sur cette opération originale avec Vincent Malandain, Daf de la société.

Accroître le développement de son entreprise en créant une société civile immobilière (SCI). Voilà le pari qu'a relevé Vincent Malandain, Daf chez Thélem Assurances, société d'assurances mutuelles créée en 1820. «En tant qu'entreprise d'assurances soumise au statut de mutuelle, nous ne pouvons pas emprunter librement de l'argent sur les marchés» , rappelle Vincent Malandain.

Pour s'affranchir des contraintes inhérentes à ce statut réglementaire, la direction financière a fait preuve d'imagination. D'où la création d'une SCI, autorisée, d'un point de vue légal, à emprunter. Une démarche alternative pilotée de A à Z par Vincent Malandain. «Car, au-delà de mes attributions en termes de comptabilité générale, je suis aussi en charge de la gestion de nos actifs, immobilier inclus. Il fait partie des placements habituels des compagnies d'assurances», explique ce dernier, en rappelant que la création de la SCI s'inscrivait dans un plan stratégique global décidé par l'entreprise. Et pour cause: «En période de crise, où l'inflation peut atteindre des niveaux élevés, nous devions éviter que nos capitaux propres s'érodent. Aussi, fallait-il augmenter nos actifs sensibles à l'inflation, comme notre patrimoine immobilier, d'une valeur de 35 millions d'euros en 2008, pour l'aligner sur nos capitaux propres, atteignant alors 140 millions d'euros», détaille Vincent Malandain.

Créée fin 2009, la SCI est le fruit d'une décision prise par le Daf et la dg, après étude du secrétariat général. Accompagné par un cabinet fiscaliste spécialisé en assurances et par la direction de la comptabilité de Thélem, le binôme n'a eu à emprunter, in fine, que 50 millions d'euros auprès de ses partenaires bancaires. « Thélem Assurances ayant pu débloquer 50 millions d'euros supplémentaires pour atteindre l'enveloppe globale de 100 millions d'euros», développe le Daf. Forte de ces liquidités nouvelles, l'entreprise a misé sur le pragmatisme.

La SCI a acheté, entre 2009 et 2011, pas moins de cinq biens immobiliers dans des quartiers d'affaires parisiens, avec un taux de rentabilité variable à hauteur de 5,6 %. «Et comme les emprunts bancaires avaient été contractés à un taux fixe moyen de 3 %, une marge de 2,6 % a pu être dégagée», se réjouit le Daf. Et d'ajouter: «Dans le groupe de travail interne dont j'étais l'animateur, nous avons ciblé des acquisitions de belles pierres de taille à Paris même, où le marché de l'immobilier est l'un des moins volatiles. Sans oublier les taux d'intérêt, qui étaient, à l'époque, particulièrement bas, tout comme le prix des immeubles. »

Pour s'imposer sur un tel marché, la direction financière n'y est pas allée la fleur au fusil, travaillant d'abord, en amont, sa communication pour se faire connaître sur le marché des commercialisateurs de la capitale, fort d'une dizaine d'acteurs principaux. Signe du succès d'une telle opération: la société prévoit déjà l'acquisition de prochains immeubles, avec un objectif: dégager un volume supplémentaire d'acquisition de 30 à 40 millions d'euros. «Une manière de développer la rentabilité future de la SCI, qui sera, par ailleurs, autonome financièrement dès 2015», affirme Vincent Malandain, qui précise: «Si un tel procédé est surtout recommandé pour les mutuelles qui ne peuvent pas emprunter, il ne les dispense toutefois pas de la transparence requise en la matière à l'égard des autorités de contrôle. »

VINCENT MALANDAIN, DAF DE THELEM ASSURANCES

« Nos acquisitions étaient ciblées sur Paris, où le marché de l'immobilier est l'un des moins volatiles.»

REPERES

Raison sociale: Thélem assurances
Activité: Compagnie d'assurances
Forme juridique: Société d'assurances mutuelles
Dirigeant: Daniel Antoni
Daf: Vincent Malandain
Effectif: 378 salariés
CA 2011: 266 MEuros
CA 2012 (prévisionnel): 283 MEuros